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Notas informativas

VICIOS OCULTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

27 ENE 2017
¿Qué son los vicios ocultos?
¿Qué plazo hay para reclamar?
¿Qué opciones tiene el comprador?

En el contrato de compraventa, la obligación principal del vendedor es la de entregar la cosa vendida. ¿Qué sucede en aquellos casos en que el vendedor entrega la cosa en un estado distinto del indicado por el vendedor? En estos casos, las obligaciones del vendedor no quedarán extinguidas con la entrega de la cosa, sino que este deberá responder de dicho defecto.

Antes de entrar en el análisis de la responsabilidad por vicios ocultos, debemos indicar que en el caso de inmuebles solo se hace referencia a compraventa de viviendas de segunda mano.

 

El Código Civil en su artículo 1484 dispone que

“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”

 

La responsabilidad por vicios ocultos nacerá cuando la cosa objeto del contrato de compraventa padezca un defecto que no se ve a simple vista, el cual hace impropia la cosa objeto del contrato para el uso al que se la quería destinar o bien, disminuye su uso de forma considerable que si el comprador lo hubiera sabido no la hubiera adquirido o habría pagado menos por ella.

Los requisitos exigidos para que proceda el saneamiento por vicios ocultos son tres:

·         Que el vicio sea oculto, es decir, que no estén de manifiesto o a la vista cuando se hace entrega de la cosa; excepto en aquellos casos en que el comprador es un perito y por su oficio debía de haberse percatado de dicho vicio (por ejemplo, cuando el comprador de una vivienda es un constructor).

·         Que el vicio anterior, es decir, que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior, puesto que los defectos sobrevenidos con posterioridad corren a cargo del propietario de la cosa desde el momento en que se manifiestan o se hacen presentes.

·         Que el vicio sea grave, es decir, que sean de tal entidad o envergadura que hagan impropia la cosa para el uso a que se le destina, o disminuyen de tal modo este uso que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. No se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél uso que motivo la adquisición de la misma.

 


Ejemplos: En compraventas de viviendas de segunda mano, la Jurisprudencia ha considerado vicios ocultos las viviendas afectadas por filtraciones, viviendas con problemas en las tuberías, viviendas con grietas.

En caso de vehículos a motor, se ha considerado vicio oculto un fallo en la caja de cambios, fallos en el motor, motor mal colocado o distinto del de fábrica, avería sistema refrigeración.


 

El plazo para ejercer la acción derivada de los vicios ocultos es de SEIS MESES contados desde la entrega de la cosa objeto del contrato de compraventa.

Debe tenerse en cuenta que corresponde al comprador la carga de la prueba, es decir, es el comprador quien deberá acreditar la existencia de un vicio oculto, grave cuya existencia era anterior a la compraventa.

De acuerdo con todo lo anterior, cuando concurren todos los requisitos anteriormente comentados y estos son acreditados, el comprador podrá optar entre:

Desistir del contrato, con devolución de las prestaciones –el comprador deberá devolver la cosa objeto del contrato, por ejemplo coche, y el vendedor deberá devolver el dinero percibido–, abonando el vendedor al comprador los gastos que pago. (Redhibición de la venta –actio redhibitoria).  En el supuesto en que el comprador optara por la rescisión del contrato, si el vendedor era conocedor de los defectos de la cosa objeto del contrato, el comprador también podrá exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados.

Mantener el contrato de compraventa con una rebaja proporcional en el precio pagado (quanti minoris).

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